Pacht

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Einleitung

Pacht, Vertrag zwischen dem Eigentümer (Verpächter) einer Sache oder eines Rechts und einer anderen Person (Pächter), der dem Pächter für eine vereinbarte Zeit und zu festgelegten Bedingungen das Gebrauchsrecht einräumt, sowie das Recht, aus der bestimmungsgemäßen Verwertung der Sache einen Ertrag zu erzielen. Bei der Miete wird nur der Gebrauch der Sache gestattet, nicht aber die Ertragserzielung aus den Früchten der Sache. Der Pächter muss dafür den vereinbarten Pachtzins zahlen. Gepachtet werden können Einzelhandelsgeschäfte, Kinos, gewerbliche Unternehmen inklusive des Kundenstammes, Taxikonzessionen, Theater mit Schauspielern, Kies- oder Sandgruben und vieles mehr.

Besonders gesetzlich geregelte Pachtverhältnisse sind die Kleingartenpacht über nicht gewerblich genutzte Kleingärten; die Jagd- und Fischereipacht, bei der jeweils das Recht, in einem bestimmten Gebiet oder Gewässer zu jagen oder zu fischen, Pachtgegenstand ist; die Apothekenpacht, bei der die Apotheke als Unternehmen verpachtet wird, was nur zulässig ist, wenn der Verpächter die Apotheke nicht selber betreiben kann; die Gaststättenpacht, bei der die Gaststättenräume, häufig verbunden mit bestimmten Bierlieferverträgen, verpachtet werden; der Franchisevertrag, bei dem das Recht – zusammen mit dem nötigen Know-how – verpachtet wird, bestimmte Waren oder Dienstleistungen zu vertreiben. Siehe auch Franchising

Ein weiterer gesetzlich geregelter Fall ist die Landpacht, bei der ein landwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Grundstück mit den dazu gehörigen Betriebsgebäuden, z. B. einem Bauernhof, verpachtet wird.

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Inventar

Wenn der Pächter bei einem Grundstück das Inventar (z. B. die Möbel, Ausstattung, Landmaschinen) mitpachtet, muss er es während der Pachtdauer instandhalten. Dazu gehört auch, dass er die zum Inventar gehörenden Tiere, Rinder oder Schweine, insoweit ersetzt, wie dies einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Diese Tiere werden mit der Anschaffung Eigentum des Verpächters. Bei Beendigung der Pacht hat der Pächter das Inventar zurückzugeben. Es wird unterschieden, ob der Pächter die einzelnen Inventarteile pachtet oder das gesamte Inventar zum Schätzwert übernimmt. Bei Ersterem muss der Verpächter Inventarstücke ersetzen, soweit nicht der Pächter daran schuld war, dass sie kaputtgegangen sind. Bei Letzterem muss der Wert des Pachtgegenstandes bei Rückgabe denselben Wert wie vorher haben, andernfalls muss der Pächter die Differenz in Geld ausgleichen, egal, ob er die Zerstörung von Inventarsachen verschuldet hat oder nicht. Diese Regelung wurde neu eingeführt, um dem Pächter mehr unternehmerische Freiheit zu lassen.

Vorgeschrieben ist es, eine Beschreibung des Inventars zu erstellen, um bei Rückgabe des Inventars eine mögliche Werterhöhung feststellen zu können.

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Ende des Pachtvertrages

Die Pacht endet mit Ablauf der vereinbarten beliebig langen Pachtzeit. Lediglich im österreichischen Landpachtgesetz sind für landwirtschaftliche Betriebe (Gartenbau, Wein- und Obstbau) Richtwerte von 15 Jahren bzw. für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zehn Jahre vorgegeben.

Eine Kündigung vor Ablauf der Pachtzeit ist bei Grundstücken und bei Rechten nur zum Ende eines Pachtjahres möglich. Dabei muss einer der mietvertraglichen Kündigungsgründe vorliegen:

Pächter: Unmöglichkeit einer vertragsmäßigen Nutzung der Pachtsache oder Gesundheitsgefährdung durch die Pachtsache, vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache; Tod oder Berufsunfähigkeit des Pächters.

Verpächter: Zahlungsrückstand mit der Pacht oder so erhebliche Verletzung der Vertragspflichten, dass eine Fortsetzung des Pachtvertrages nicht zugemutet werden kann. Weitgehend entsprechende Kündigungsvorschriften gelten für die Landpacht. Ähnliche Vorschriften enthält auch das Schweizerische Zivilgesetzbuch (Artikel 283 bis 304). Zusätzlich schreibt es Sorgfaltspflichten für den Pächter vor, dieser muss die Sache sorgfältig gemäß ihrer Bestimmung bewirtschaften, für die nachhaltige Ertragsfähigkeit sorgen sowie auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.

Siehe auch Kündigung