Immobilienfonds, Kapitalanlage, die hauptsächlich aus Grundstücken und Gebäuden besteht, bzw. Kapitalanlagegesellschaft, die vorwiegend in Immobilien investiert. Bei einem Immobilienfonds geben die Fondsgesellschaften Investmentzertifikate an die Anleger aus. Diese Zertifikate bescheinigen einen bestimmten Anteil am Fondsvermögen.

Grundsätzlich unterscheidet man Offene Fonds und Geschlossene Fonds. Offene Immobilienfonds sind seit 1969 in das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften aufgenommen worden und entsprechen in Aufbau und Form den Wertpapierfonds. Im Gesetzestext sind die Besonderheiten aufgeführt, denen die Grundstückssondervermögen entsprechen müssen. So darf ein Fonds nicht weniger als zehn Grundstücke besitzen und die Belastung mit Hypotheken darf 50 Prozent des Verkehrswertes der Grundstücke nicht überschreiten. Da die Wertpapiere der Fonds nicht an einer Börse gehandelt werden, gibt es auch keinen Börsenpreis. Die Bewertung des Vermögens und der Anteilswerte erfolgt aus diesem Grund durch einen Gutachter, der unabhängig und neutral sein muss. Offene Immobilienfonds sind eine besondere Gruppe der Investmentfonds.

Geschlossene Immobilienfonds daneben gehören nicht zu den eigentlichen Investmentfonds. Sie werden oft nur für ein bestimmtes Objekt gebildet. Daraus leitet sich auch der Name ab. Ist das für das Objekt benötigte Geld beisammen, wird die Ausgabe weiterer Anteile eingestellt und der Fonds damit geschlossen. Eine wesentliche Funktion Geschlossener Immobilienfonds ist die Möglichkeit der Steuerersparnis. Sie kommen von daher insbesondere für Anleger mit sehr hohem Einkommen in Frage. Der Anteilseigner hat als Gesellschafter alle steuerlichen Vorteile, die in der Bauphase des Objektes anfallen. Später kommen dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hinzu.